Меню Главная Случайная статья Настройки Ипотечное страхование Материал из https://ru.wikipedia.org Ипотечное страхование (англ. mortgage insurance) — это страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от реализации заложенного имущества и невозможность довзыскать с заёмщика остаток средств). Термин ипотечное страхование закрепился за сегментом кредитных рисков и его не следует путать с иными видами страхования, сопровождающими ипотечный кредит (страхование имущества, титульное страхование, страхование от несчастного случая — в составе комплексного ипотечного страхования). По природе своего риска ипотечное страхование относится к страхованию кредитных рисков (14-я группа по видовой классификации не-жизнь в соответствии с Solvency_II). В силу особенностей российского законодательства ипотечное страхование реализуется через страхование ответственности заёмщика (плательщик и страхователь — заёмщик, выгодоприобретатель — кредитор) или через страхование финансовых рисков (страхователь, плательщик и выгодоприобретатель — кредитор). В зарубежной практике, поскольку это единый риск, то он обычно объединяются в один вид с различием лишь того, за чей счёт осуществляется оплата (borrow paid, lender paid)[1]. Содержание 1 Особенности ипотечного кредитования 1.1 Кредиты с низким первоначальным взносом 2 История ипотечного страхования 3 Специфика ипотечного страхования. Особенности регулирования 4 Ценообразование в ипотечном страховании 5 Ипотечное страхование, банковские нормативы и Базель II 6 Ипотечное страхование и секьюритизация ипотечных активов 7 Ипотечное страхование в России 8 Перестрахование рисков в ипотечном кредитовании 9 Ссылки 10 Примечания Особенности ипотечного кредитования Ипотечное кредитование, как любой из видов предпринимательской деятельности, сопровождается целым рядом специфических рисков. Ключевой риск кредитора — кредитный риск, управляется целым рядом инструментов: андеррайтинг заёмщика, оценка предмета ипотеки, стандарт сопровождения ипотечного кредита, возможности реструктуризации ипотечного кредита, стандарт обращения взыскания, формирование дополнительных резервов, соответствующие виды страхования и т. п. В соответствии с канонами банковской деятельности, выдача крупных кредитов должна сопровождаться предоставлением надлежащего обеспечения. В сегменте ипотечного кредитования порядок регистрации обеспечения и порядок его реализации в случае дефолта заёмщика определяются «Законом об ипотеке» (Закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 года)[2]. Размер обеспечения является ключевым индикатором кредитного риска по ипотечным кредитам, который учитывается в любых регуляторных стандартах банковских резервов и капитала. Его достаточность является принципиальным фактором ведения кредитной работы (достаточность сумм от реализации залога на покрытие всех обязательств заёмщика). С учётом потерь, возникающих при обращении взыскания (длительность процедуры, ошибки в оценке залога и т. п.), в мировой практике сложилось понимание об уровне ожидаемой безубыточности (стандартного риска) данного вида кредитования — при соотношении суммы кредита к стоимости залога LTV[3] на уровне 70 %.В Российской Федерации, по мнению ряда экспертов, точка ожидаемой безубыточности потерь кредитора при обращении взыскания находится на уровне 60 %. Ипотечное кредитование кардинально отличается от иных видов кредитования по следующим признакам: 1. Масштабность для домохозяйства. Если обычные виды потребительского кредитования соотносятся к среднемесячным доходам домохозяйства как 0,5:1 — 10:1, то ипотечное кредитование имеет совершенно иной масштаб. В среднем размер ипотечного кредита превышает средние доходы семьи в 80-120 раз, что делает невозможным мгновенный возврат кредита в случае дефолта заёмщика. Важное следствие — применение методов взыскания просроченной задолженности, традиционных в розничном кредитовании (давление на заёмщика посредством коллекторов), в ипотечном кредитовании невозможно, заёмщик не сможет найти (или перезанять у близких) соответствующую сумму для быстрого погашения долга. Ключевым инструментом работы с проблемным долгом должна становиться помощь: либо помощь в реструктуризации долга, либо помощь в реализации залога. 2. Долгосрочный характер заёмного обязательства. На протяжении всего срока действия ипотечного обязательства финансовое положение и жизненные ситуации заёмщиков могут существенно меняться, потому надежность андеррайтинга в оценке платежеспособности и кредитоспособности заёмщика может быть приемлемой в горизонте до 1 — 1,5 года. Также следует учитывать следующие статистические наблюдения: (а) средний срок работы на одном месте составляет примерно 5 лет; (б) средний срок поиска работы составляет около 7 месяцев[4] ; (в) доля заёмщиков, которые имеют накопления на срок более 6 месяцев — около 15 %[5]). Получается, что 85 % заёмщиков могут в течение срока жизни кредита 1-3 раза оказаться в ситуации недостаточности средств для исполнения своих обязательств. В практическом плане это означает необходимость тщательного анализа на стороне кредитора каждого случая возникновения просроченной задолженности и проведение повторного андеррайтинга. Не случайно многие кредиторы при проведении андеррайтинга в качестве оценки платежеспособности заёмщика выбирают наименьшее из двух — заявленные доходы заёмщика и уровень доходов граждан с подобной квалификацией и подобной деятельностью в их регионе. Это позволяет защищаться от случаев шальных зарплат, после расставания с которой заёмщик часто не может устроиться на адекватный уровень дохода В силу зависимости от текущих макроэкономических условий (безработица, рост потребительских цен, процентных ставок и т. п.), риски снижения кредитоспособности и платежеспособности могут проявляться как системные, так как являются взаимозависимыми для множества заёмщиков, и в периоды кризиса часто носят катастрофический характер. Кредиты с низким первоначальным взносом Несмотря на повышенную вероятность дефолта заёмщика при низком уровне накоплений на первоначальный взнос, подобные кредиты имеют важное социальное значение — заёмщик получает возможность быстрее решить свой жилищный вопрос. В среднем, каждые 10 % первоначального взноса заёмщик накапливает примерно в течение 11,3 месяца, а на 30 % — 34 месяца. За этот же период (34-11,3=22,7 мес.) цены на недвижимость вырастают по крайней мере на 12-14 %. То есть с экономической точки зрения кредиты с низким первоначальным взносом позволяют заёмщику угнаться за растущими ценами на недвижимость. Необеспеченный долг заёмщика после обращения взыскания. Наибольшую сложность кредиторам на сегодня составляет проблема возникновения необеспеченного долга заёмщика. i. Опросы банковского сообщества показывают[6], что взыскать остаток долга после реализации имущества практически невозможно (или себестоимость процесса равна сумме собранных средств). ii. Данный факт ещё раз подтверждает базовый постулат залогового кредитования — стоимости залога всегда должно хватать для покрытия всех обязательств заёмщика — в противном случае это не залоговое кредитование и значит содержит иной состав рисков (как следствие, иное требование к резервированию и достаточности капитала). iii. Однако проблема имеет ещё и последствия — кредитор не может просто так простить долг заёмщику и обязан предпринять все меры с точки зрения налоговых органов по взысканию остатка сумм. С другой стороны, если простить долг заёмщику, то у последнего возникает материальная выгода и отпадает необходимость уплаты налога на доходы с физических лиц. iv. Принятием Федерального закона № 405-ФЗ[7] законодатель попробовал разрешить эту коллизию и ввел понятие прощение долга заёмщика в случае, если имущество не было продано с вторичных торгов и кредитор оставил его за собой. Законодатель предполагал, что установив старт торгов на 20 % ниже оценочной стоимости, то случай не реализации имущества с торгов будет только в кризисных ситуациях или депрессивных регионах. По факту из-за низкого качества работы службы судебных приставов такое происходит в 40-60 % случаях (в зависимости от региона). В связи с чем кредиторы оказались не готовы следовать данной норме путём выставлением на вторых торгах аффилированных с кредитором фирм, которые откупают на себя имущество по цене старта торгов. В таком случае долг заемщику не прекращается. Нельзя сказать, что данная тенденция сейчас снижается: с одной стороны многие кредиторы осознали бесперспективность взыскания необеспеченного долга заёмщика и необходимость перехода к иным методам возмещения потерь (страхование), с другой стороны низкое качество работы службы судебных приставов сохраняет иллюзию, что своими силами можно сделать что-то эффективнее. Ипотечное страхование, предметом и целью которого является покрытие необычайно длительного кредитного риска ипотечных кредитов, играет важную роль, как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке. Реализация кредитного риска зависит от ряда факторов, присущих жилищному финансированию, и возникает в конце последовательности событий, часто не имеющих отношения к текущей платежеспособности заёмщика. Поэтому задача, которую решает ипотечное страхование — это повышение доступности ипотечных кредитов, за счет снижения требований к наличию собственных средств заёмщика без повышения кредитного риска банка, де-факто повышение его капитализации в данном сегменте. Важным оказывается не только (и не столько) эффект для конкретного кредитора от «обычного» риска неисполнения обязательств по кредитному договору, но системное, стабилизирующее влияние ипотечного страхования, оказывающегося своеобразной «подушкой безопасности» для ипотечного кредитования в периоды экономического спада. За счет системного снижения кредитного риска ипотечное страхование играет важную роль в повышении интереса инвесторов (вторичного рынка) к ипотечным ценным бумагам, а значит, способствует увеличению притока капитала на рынок ипотечного кредитования. Благодаря ипотечному страхованию значительная часть системных рисков ипотечного сегмента банковского бизнеса может быть выведена в страховой сектор, который по определению является источником значительно меньших системных рисков для экономики, нежели банковский. При должном регулировании и организации, ипотечное страхование может быть рыночной основой для того, чтобы государство могло снизить риск катастрофических убытков на ипотечном рынке и в финансовой системе в целом. История ипотечного страхования Развитием ипотечного страхования в большинстве случаев занимается государство. Участие государства в создании страховых ипотечных компаний является общепринятой практикой в странах, решающих задачу обеспечения населения доступным жильем через механизмы ипотечного кредитования (США, Мексика, Нидерланды, Канада, Филиппины, ЮАР и др.). Действующие в США и Канаде государственные ипотечные страховые компании Federal Housing Administration (FHA) и Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) в условиях мировых финансовых кризисов участвовали в решении стратегических задач и способствовали восстановлению рынка ипотеки. В США ипотечное страхование уходит корнями в 1887 год, когда в Нью-Йорке была создана первая ипотечная страховая компания — Title and Guarantee Company of Rochester. К августу 1933 года ипотечных страховых компаний было уже 14, но во время Великой депрессии они все прекратили существование. Новый этап развития ипотечного страхования начался в 1934 году с создания государственного Федерального жилищного агентства FHA, которое получило право выступать страховщиком риска возникновения убытка банка по ипотечным кредитам в случае неплатежеспособности заёмщика после реализации заложенного имущества. Банки, при наличии ипотечного страхования, смогли снизить требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам, что незамедлительно сказалось на росте темпов развития рынка ипотеки и жилья в США. FHA и сегодня является одним из крупнейших ипотечных страховщиков в США, однако его доля на рынке с момента его создания и до последнего кризиса 2008—2009 гг. заметно менялась. Опыт показывает, что в периоды роста экономики и ипотечного кредитования на рынок ипотечного страхования активно выходили частные страховщики, и доля FHA в объёмах ипотечного страхования снижалась. А в периоды экономических спадов и кризисов, когда частные страховщики сворачивали объёмы нового бизнеса, именно деятельность FHA обеспечивала необходимую страховую защиту для продолжения выдачи банками ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. В Канаде в 1946 году, с целью обеспечения жильем ветеранов Второй мировой войны, также была создана государственная компания — Канадская ипотечная и жилищная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation — CMHC). Она быстро превратилась в своего рода «жилищное министерство», отвечающее за государственную политику и её реализацию в этой области. Ипотечное страхование в Канаде было введено в 1954 году. За образец был принят опыт FHA, роль которого стала играть CMHC, которая с тех пор остается в Канаде главным провайдером не только ипотечного страхования, но и ипотечных программ секьюритизации. Частные ипотечные страховщики в Канаде появились позднее, но их доля на рынке ипотечного страхования невелика. По данным статистики, в феврале 2010 года в Канаде было застраховано 46 % объёма ипотечных займов, 43 % — застраховано CMHC. В России ипотечное страхование появилось в 2010 году, когда для формирования и развития рынка ипотечного страхования Агентством по ипотечному жилищному кредитованию была создана Страховая компания АИЖК. Специфика ипотечного страхования. Особенности регулирования